Appraising building area’s index numbers using repeat values model. A case study in Paternò (CT)

The knowledge of real estate prices trend over time is requisite to understand and expect dynamics of real estate market, and is useful to construct index numbers of real estate prices, numerical indicators exploitable to understand real estate profitability and land phenomena in different market segments.This work aims at the construction of prices index numbers relevant to building area site in the town of Paternò, in Catania province, and at the corresponding hedonic prices index numbers linked to the main real estate characteristics in the space of a period that goes from 2004 to 2012. The proposed methodology allows to build the index numbers of the building area’s unit prices in the complex Italian real estate market, in order to explain appreciation/depreciation of the relative rates and hedonic prices index numbers of real estate characteristics. Index numbers building is done with the method known as Sistema Generale di Stima (SGS), in order to simulate the technique of repeated sales.

Per gli investitori, per i compratori e i venditori, è importante essere al corrente dell'andamento nel tempo del livello dei prezzi in una data area geografica, per conoscere e prevedere le dinamiche dei prezzi di mercato e la fase del ciclo immobiliare. Tali dinamiche possono essere esplicitate attraverso l'accesso a informazioni che scaturiscono dalla conoscenza dei prezzi degli immobili. La possibilità di consultare i prezzi di mercato registrati nel tempo favorisce la formazione dei numeri indici dei prezzi degli immobili, indicatori numerici strumentali alla comprensione della redditività degli immobili e dei fenomeni fondiari nei diversi segmenti di mercato.Il presente intervento mira alla costruzione dei numeri indici dei prezzi delle aree edificabili site nel comune di Paternò in provincia di Catania, e dei corrispondenti numeri indici dei prezzi edonici delle principali caratteristiche immobiliari. I numeri indici calcolati sono transaction based, ossia basati sulla rilevazione sistematica e continua dei prezzi di mercato dal 2004 al 2012. Nota la serie storica è possibile esplicitare l'evoluzione del segmento di mercato dei terreni edificabili attraverso analisi specifiche.La sperimentazione proposta consente di costruire i numeri indici dei prezzi unitari dei terreni edificabili nella complessa realtà immobiliare italiana, al fine di esplicitare i relativi saggi di rivalutazione/svalutazione e i numeri indici dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. Il calcolo dei numeri indici è svolto con Sistema Generale di Stima (SGS) al fine di simulare la tecnica delle vendite ripetute.